Gastos de la compraventa de una vivienda: cuáles corresponden al comprador y cuáles al vendedor

La gran duda de todo el que quiere comprar o vender una casa: ¿cuánto me va a costar?

¿Cuáles son los gastos de la compraventa de una vivienda? ¿Quién los paga?

¿Cuántas veces nos han hecho esta pregunta nuestros clientes? Prácticamente todos ellos tienen la misma duda, así que vamos a resolverla en nuestro post de hoy.

Los gastos de compraventa de un piso no son fijos; variarán según el importe de la venta, si hay hipoteca (y con qué entidad bancaria), las circunstancias personales de las partes…

Vamos, que no te podemos dar un importe exacto. 

Pero sí te vamos a explicar cuáles son los que te corresponden como comprador o vendedor y te vamos a dar la información que necesitas para hacer tus propios cálculos en casa.

Vamos allá.

¿Qué gastos corresponden al comprador?

Aunque, como te decíamos hace un momento, la cantidad final variará según tu caso, los gastos de la compra de una vivienda suelen ser de entre un 10% y un 12% del precio de compra del inmueble.

Gastos de notaría

Uno de los gastos que dependen del precio de venta del piso son los de notaría.

Los honorarios de los notarios están regulados por ley y todos cobran lo mismo por el mismo servicio, pero escriturar un inmueble costará entre 600€ y 875€, dependiendo de su precio de venta.

¿A quién corresponde pagar los gastos de notaría?

Pues, de nuevo: depende.

Si escrituras tu nueva casa según ley, deberás hacerte cargo del 25% de los gastos (es decir, entre 150€ y 175€).

Pero si el vendedor y tú acordáis otra distribución de pago de los gastos de notaría, no hay ningún problema en cambiarlo.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

El precio de la inscripción de tu nueva casa en el Registro de la Propiedad está regulado por la normativa y, de nuevo, este importe variará en función del precio de la vivienda.

Como dato orientativo, la inscripción puede costarte entre 450€ y 600€.

Gestoría

No es un gasto obligatorio, pero sí recomendable si quieres evitarte molestias y posibles errores administrativos.

La gestoría tramitará por ti la liquidación de los impuestos y se encargará de otros trámites burocráticos de la compra de tu casa.

En este caso no podemos darte un importe concreto, ya que no está fijado por ley, pero el precio suele rondar los 300€.

Impuestos sobre la compra de una vivienda

Al comprar una casa no dejes de tener en cuenta los impuestos que vas a tener que pagar por ella, que no son pocos, sobre todo si la vivienda es nueva.

Impuestos por la compra de una vivienda de obra nueva

• IVA

El IVA de una vivienda de obra nueva es de un 10%.

Puede parecerte poco en comparación con el IVA aplicado a otras compras, pero ten en cuenta que el precio de una casa es muy alto y enseguida vas a encontrarte con cantidades muy grandes. 

Por ejemplo, si compras un piso por 100.000€, vas a tener que pagar 10.000€ solo de IVA.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
  La cantidad a pagar por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados depende de la comunidad autónoma en la que te encuentres; en Andalucía es de un 1,2% del precio de compra.

Impuestos de una vivienda de segunda mano

En caso de que compres un piso de segunda mano, la operación estará exenta de IVA y solo deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también dependerá de tu comunidad autónoma y que en Andalucía es del 7%.

Reducciones fiscales en la compra de una vivienda

Aunque, sea cual sea tu caso, vas a tener que pagar impuestos por la compra de tu casa, hay algunas situaciones en las que podrás beneficiarte de reducciones que supondrán una gran diferencia a la hora de pagar tus impuestos.

Si eres menor de 35 años o tienes una discapacidad igual o superior al 33%, tendrás una bonificación del 50% en el ITP, de manera que solo tendrás que pagar un 3,5% del precio de la vivienda.

Esta reducción solo es aplicable en inmuebles que no superen los 130.000€, en caso de los menores de 35 años, y los 180.000€ en el caso de las personas con discapacidad. 

Gastos de hipoteca

En caso de haber solicitado una hipoteca, la cosa cambia bastante, ya que de algunos de los gastos que te hemos mencionado arriba se hará cargo la entidad bancaria.

Y, sobre todo, lo que debes tener muy en cuenta a la hora de calcular los gastos de tu hipoteca son las condiciones impuestas por tu banco.

• Tasación de la vivienda.

Para solicitar una hipoteca necesitarás tasar la casa que quieras comprar. Así, el banco podrá calcular el importe de financiación que te puede conceder.

Esta tasación tiene una vigencia de 6 meses y, dependiendo del tipo de inmueble que quieras comprar, de su valoración y de la entidad a la que solicites la hipoteca, su precio variará entre los 250€ y los 600€, aproximadamente.

• Comisión de apertura.
  No todos los bancos aplican esta comisión, así que fíjate bien antes de solicitar la hipoteca, ya que puede suponer hasta un 2% del capital prestado.
  
  
• Otras condiciones de contratación de la entidad bancaria.
  Ojo con esto.

Algunos bancos obligan a contratar otros servicios como seguros de hogar o de vida o planes de pensiones para conceder la hipoteca.

Haz bien los números antes de aceptar estas condiciones, porque puede salirte más caro de lo que en principio te pueda parecer.

• Gastos de compra de los que se hace cargo la entidad bancaria.

2018 y 2019 fueron años de cambios relacionados con los gastos de compraventa de inmuebles. 

Ahora, los bancos están obligados por ley a hacerse cargo de algunos de los gastos de compraventa:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• Gastos de notaría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de gestoría.

Gastos del vendedor

Los compradores no son los únicos que deben hacerse cargo de parte de los gastos de compraventa; estos son los gastos que te corresponde pagar si vas a vender tu casa.

Gastos de notaría

Tal y como te contábamos antes, el reparto de los gastos de notaría no está fijado de manera inamovible.

Si escrituras tu casa según ley deberás hacerte cargo del 75% de los gastos de notario, pero es algo que puedes pactar con el comprador.

Impuesto de ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble 

Lo que todo el mundo conoce como la plusvalía.

Se calcula aplicando el tipo impositivo vigente a la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Actualmente, este tipo es de un 19%.

Plusvalía municipal

El importe de la plusvalía municipal se calcula según el valor catastral de la vivienda y está fijado por cada ayuntamiento, de manera que no podemos darte una cantidad fija para él.

Certificado de eficiencia energética

Obligatorio por ley. Tu agencia inmobiliaria te lo pedirá antes de poner tu piso a la venta.

No tiene un coste fijo, ya que su precio está liberalizado y cada profesional elige sus propias tarifas, pero suele tener un coste aproximado de 1,50€ por m2 de tu vivienda. 

Gastos de cancelación de hipoteca (si la había)

Si habías solicitado una hipoteca para comprar tu casa y aún no la habías cancelado, será necesaria una escritura notarial de cancelación. 

La ley marca un mínimo de 90€, pero el importe dependerá del valor de tu hipoteca.

A esto deberás sumar también los gastos registrales, que parten de los 24€.

¿Necesitas más información sobre los gastos que te corresponde pagar en la compraventa de tu casa?

Si vas a comprar o vender tu casa tendrás un montón de dudas rondándote la cabeza.

Buscar información en internet puede ser muy útil para algunas cosas, pero hay temas como la compraventa de una vivienda que están llenos de variables y puede que te lleves alguna sorpresa desagradable si no conoces las leyes en profundidad.

Ven a vernos a nuestra oficina y te lo contamos todo para que sepas desde el principio cuánto te va a costar la operación.